Od czego może zależeć sukces Twojego e-sklepu w Niemczech? Najważniejsze czynniki

Powrót

Twoja pierwsza nieruchomość w Berlinie

07/11/2020

Pixel Kaffee rozmowa z Olgą Ziętek

Naszym dzisiejszym gościem jest Olga Ziętek – licencjonowany pośrednik nieruchomości w Niemczech, działający przede wszystkim na terenie Berlina i okolic. Od lat pomaga swoim klientom sprzedać i wynająć nieruchomości w 5 językach. Mówi biegle po niemiecku, włosku, hiszpańsku, angielsku i oczywiście po polsku.

Link do live’a: zobacz teraz!

Kamil Pawlik: Cześć Olgo!

Olga Ziętek: Witam serdecznie!

 

Rynek nieruchomości – Polska a Niemcy

Tak na początek zapytam – jak wygląda praca pośrednika nieruchomości w Berlinie? Czy miałaś okazję porównania tej pracy w Niemczech i w Polsce?

Ja zajmuję się nieruchomościami od 5 lat. Pośrednikiem jestem od 2 lat, wcześniej pracowałam u dewelopera budowlanego w Berlinie, gdzie pomagałam zajmować się całymi budowami – od kupna gruntu, poprzez uzyskanie pozwoleń, kontakt z architektami, budowanie tych nieruchomości, aż po sprzedaż. To była naprawdę kompleksowa praca. Później postanowiłam otworzyć swoją firmę. Mam kontakt także z polskim rynkiem nieruchomości, ponieważ często dostaję nieruchomości z Polski do sprzedaży i szukam niemieckiego klienta na polskie nieruchomości.

Oczywiście istnieją różnice między tymi rynkami, mimo że jesteśmy w UE i to prawo powinno być takie samo. Są różne przyzwyczajenia i elementy, na które trzeba zwrócić uwagę, dlatego warto czasem zwrócić się do profesjonalisty, który nam to wyjaśni i pozwoli uniknąć problemów prawnych czy finansowych. Zaczynając od początku – w Polsce zawierana jest głównie umowa sprzedaży u notariusza, ale bardzo często jest też zawierana umowa przedwstępna. Czegoś takiego nie ma w Niemczech, jest tylko jedna umowa u notariusza. Teoretycznie, do terminu wizyty u notariusza, nieruchomość jeszcze nie jest Twoja. Nie ma także wpłacania dużych zaliczek, tak jak w Polsce, tylko po terminie u notariusza płaci się za nieruchomość.

 

Czyli proces kredytowy jest niezabezpieczony umową przedwstępną?

W momencie kiedy mam swoich klientów, którzy chcą wziąć nieruchomość na kredyt, to przygotowujemy wszystkie dokumenty, aby ten kredyt dostać, ale umowę kredytową podpisuje się w terminie u notariusza. To daje zabezpieczenie na sytuację, kiedy któraś ze stron nagle by się wycofała przed podpisaniem umowy lub pojawiłaby się jakaś niespodziewana sytuacja. Szczerze mówiąc to zdarza się bardzo rzadko, ale warto o tym pamiętać.

 

Wracając do początku – powiedzmy, że przyjechałem do Berlina i poszukuję dla siebie nieruchomości. W jaki sposób jako przyszły nabywca powinienem się przygotować do takiej transakcji?

Przede wszystkim nie ma żadnych ograniczeń dla Polaków, którzy chcieliby kupić nieruchomości w Niemczech. Jedynym ograniczeniem jest skończenie 18 lat, ale to dotyczy wszystkich. Po drugie na początku należy sprawdzić zdolność kredytową, jeżeli chodzi o dużą nieruchomość – chyba że mamy własne środki i wiemy, jaki budżet możemy przeznaczyć. Następnie musimy pomyśleć, co chcemy kupić i gdzie. W Niemczech bardzo ważnym jest, gdzie chcemy kupić nieruchomość. W Berlinie jest to wyjątkowo ważne, ponieważ możemy później spędzić dużo czasu w komunikacji miejskiej czy poruszając się samochodem, jeżeli będziemy musieli dojechać z jednego końca miasta na drugi. Trzeba pomyśleć gdzie pracujemy, gdzie nasze dzieci będą chodziły do przedszkola i wybrać takie miejsce, dzięki któremu nie spędzimy w autobusie godziny czasu.

 

O jakich przedziałach cenowych mówimy, jeśli chodzi o nieruchomości berlińskie?

Berlin, wbrew pozorom, jest stosunkowo tanią stolicą Niemiec. Jeżeli porównamy sobie te ceny z Londynem czy Paryżem, to wychodzi on stosunkowo niedrogo. Co ciekawe w Niemczech, ceny w Monachium czy Hamburgu za mieszkania czy domy są dużo wyższe. Co też warto wiedzieć, ceny te wzrosły, w porównaniu do ostatniego roku, aż o 11%. Jest to jeden z największych wzrostów w Niemczech, jeśli chodzi o nieruchomości. Dlatego inwestując w Berlinie należy pamiętać, że ta inwestycja na pewno nam się zwróci.

 

Czym Twoim zdaniem spowodowany jest fakt, że Berlin nie jest najdroższym miastem w Niemczech oraz ten wielki wzrost cen?

Do tej pory Berlin był dość tanim miastem, niezbyt dobrze się tutaj zarabiało, porównując np. z Monachium, gdzie mamy duże koncerny samochodowe czy techniczne. Berlin powoli zaczyna wskakiwać na ten poziom, budują się nowe inwestycje czy linie produkcyjne, a Brandenburgii pod Berlinem Tesla otwiera swoją nową siedzibę, także będzie coraz więcej miejsc pracy, a ludzie będą coraz lepiej zarabiać. Poza tym Berlin jest miastem małych, ale bardzo ciekawych start-up’ów, ponieważ można było wynająć tutaj dosyć tanio nieruchomości, a siła robocza nie była taka droga. To wszystko zaczyna się rozwijać, dlatego te ceny rzeczywiście tak wzrosły – bo jest większe zainteresowanie i coraz więcej osób przyjeżdża do Berlina.

 

Na rynku polskim obserwujemy bardzo dużo osób zainteresowanych inwestycjami w rynek nieruchomości. W kontekście porównania – czy Twoim zdaniem rynek niemiecki, z punktu widzenia inwestycyjnego, może być równie atrakcyjny, aby wygenerować podobne zwroty, co rynek polski?

Nie polecałabym na pewno inwestowania, jeżeli chodzi o wynajem. W Polsce jest ogromny boom na kupowanie mieszkań i wynajmowanie ich – niesamowite zwroty, modele hybrydowe, wynajem wakacyjny, a później wynajem dla studentów i wszystko świetnie działa. W Berlinie mówimy o zwrotach na poziomie 2-3%, więc to nie jest dużo. Jeżeli chodzi o Berlin, jest on w tym momencie miastem eksperymentalnym. Rząd Niemiecki postanowił wprowadzić uregulowanie stosunku wynajmu, czyli po prostu mamy określoną kwotę, którą możemy wziąć za mieszkanie. Przykładowo jeszcze niedawno piękne mieszkanie w Charlottenburgu (jedna z najdroższych dzielnic w Berlinie), ze świetnym połączeniem komunikacyjnym, dwa pokoje, pięknie odremontowane, po obliczeniu z tej rządowej tabelki wyszło 580 euro/miesiąc. Właściciel powiedział do mnie, że za większą cenę wynajmuje swoje mieszkanie w Poznaniu [śmiech]. W tej sytuacji klient akurat zdecydował się na sprzedaż, ponieważ bardzo korzystnie mu to wyszło z dużym zwrotem. Dlatego jeśli ktoś chciałby kupić nieruchomość i po czasie ją sprzedać, to może liczyć na bardzo duży zwrot z inwestycji, jednak nie, jeżeli chodzi o wynajem.

 

Stawki czynszu w Niemczech

Od czego w takim razie zależy wysokość czynszu w Berlinie?

To są po prostu uregulowania dostępne na stronach internetowych, w folderach dotyczących wynajmu mieszkań. Ja dostaję coś takiego jako pośrednik nieruchomości i musimy się tego trzymać. Są to tabelki, które trzeba wypełnić, z podanym rokiem budowy czy lokalizacja. Można dostać dodatkowe punkty za mieszkanie (np. za windę w bloku, odnowioną łazienkę, dobrą lokalizację itp.), które przekładają się na wzrost ceny wynajmu o kolejne euro. Można też niestety dostać ujemne punkty, jeżeli nieruchomość położona jest w niekorzystnej lokalizacji, według wytycznych tworzonych przez Związek Pośredników Nieruchomości, do którego sama należę, razem z Senatem berlińskim.

 

Czy praca pośrednika nieruchomości w Niemczech jest zawodem regulowanym? Jakie wymogi trzeba spełnić, aby rozpocząć pracę w nieruchomościach?

Warto zwrócić uwagę, chcąc współpracować z osobą, która jest pośrednikiem, czy jest to osoba licencjonowana. Ja licencję posiadam od 2 lat. Do tej pory rynek był nieregulowany, więc taką licencję można było dostać po spełnieniu kilku wymogów. W tym momencie przepisy się zmieniły i mamy obowiązek kształcenia się. Jest też ogromna konkurencja, ale z drugiej strony jest to konkurencja bardzo różna. Trzeba po prostu znaleźć swoją własną drogę.

 

Jakie jest podejście do zawodu pośrednika w Berlinie?

Wydaje mi się, że w Niemczech zawód pośrednika cieszy się większym zrozumieniem, niż w Polsce, że jest to osoba potrzebna, która może nam pomóc i załatwi za nas wszystko. Ja akurat załatwiam bardzo wiele spraw klientów i pomagam im nawet zarówno w wymeldowaniu się, jak i pozbieraniu wszystkich dokumentów, których oni nie mają czy załatwianiu w urzędach. Jeśli trafisz na dobrego pośrednika, on rzeczywiście Ci pomoże i poprowadzi. Praca pośrednika zaczyna się często nawet po oddaniu mieszkania, w momencie kiedy należy pokierować osobę kupującą. Bardzo ważna jest też wycena nieruchomości. Są portale, na których można porównać sobie ceny mieszań czy domów. Jeżeli nieruchomość zostanie źle wyceniona, potrafi bardzo długo wisieć w Internecie, ponieważ nie zostanie sprzedana przez niewłaściwą wycenę.

 

Powiedziałaś wcześniej, że w Niemczech nie ma czegoś takiego jak umowa przedwstępna.. czy jest więcej różnic, w jakim ogólnym procesie zakupowym/sprzedażowym, jak chodzi o nieruchomości

Oczywiście są takie różnice. Pierwszym przykładem, który przychodzi mi do głowy, jest certyfikat energetyczny. I tutaj przede wszystkim moją rolą jest znalezienie kogoś, kto nam ten certyfikat zrobi, co jest bardzo ważne w Niemczech.

Kolejną rzeczą jest to, że w DE, przy sprzedaży mieszkań, jest potrzebna zgoda zarządcy nieruchomości na sprzedaż. To są takie małe, ale istotne różnice, które przychodzą mi do głowy.

 

Jakie różnice widzisz, przy współpracy z różnymi grupami społecznymi czy narodowościami? Na co zwracają najczęściej uwagę przy współpracy z pośrednikiem?

Ja osobiście mówię w 5 językach, więc rzeczywiście współpracuję z bardzo różnymi grupami – nie tylko Niemcami i Polakami. Dla osób pochodzących z Polski bardzo często ważny jest zwrot z inwestycji. Z kolei dla Niemców, poza tym żeby także odpowiednio ulokować pieniądze, bardzo ważne jest, żeby wszystko się zgadzało, dokumenty były na miejscu i w czasie. Jednym słowem, aby wszystko było dokładnie tak, jak się umówiliśmy. Oczywiście, niezależenie od narodowości, nawet kupując mieszkanie dla siebie, musimy myśleć o tym czy w przyszłości, jeżeli będziemy chcieli je sprzedać, ono się dobrze sprzeda i będziemy mieli dobry zwrot.

 

Poza opłacalnością, nieruchomości zapewne muszą się jakoś wyróżniać, żeby się sprzedawały… jakie działania Ty podejmujesz w tym kierunku, jako osoba wspomagająca sprzedaż?

Na początku zawsze robimy mały research – co jest istotne dla kupującego, jakie punkty są najważniejsze, a z których ewentualnie moglibyśmy zrezygnować. Następnie ustalamy dzielnicę, w której ja mogę szukać nieruchomości. Później patrzymy na kwotę, jaką dana osoba jest w stanie wydać. Wtedy ja zaczynam szukać takich ofert.

Jestem w Kole Pośredników Nieruchomości w Berlinie, dlatego te oferty wpływają do mnie dość szybko. W Berlinie trzeba działać bardzo szybko.

 

Jak rynek berliński zareagował na lockdown i obecną sytuację?

W momencie kiedy był lockdown, kiedy nie powinniśmy wychodzić z mieszkań, było bardzo ciężko, ponieważ nie mogłam pokazywać tych mieszkań. Portale internetowe stworzyły możliwość pokazywania mieszkań online. Można było umówić się na spotkanie zdalne i obejrzeć nieruchomość na ekranie. Nie miałam żadnego zapytania o takie usługi, nikt nie chciał oglądać online [śmiech]. Wydaje mi się, że jednak sprzedaż nieruchomości połączona jest z oglądaniem na żywo tej inwestycji.

Jak zareagował rynek? – Ceny wzrosły i to nawet o 6% ceny gruntów i działek. Nadal opłaca się inwestować.

 

Czym jest spowodowany wzrost cen?

Wydaje mi się, że tutaj jest kilka czynników, które się na to złożyły, m.in. te regulacje wynajmu, o których już wspomniałam. Przepisy te weszły w życie w kwietniu tego roku, aby pomóc osobom wynajmującym nieruchomości. Jednak nie jestem pewna czy rzeczywiście pomogło. Wiele osób postanowiło sprzedać jednak swoje nieruchomości, przez co osoby najmujące poczuły sie dość niepewnie. Jedną z pierwszych nieruchomości, którą sprzedałam było malutkie mieszkanko, osobie która do tej pory wynajmowała i w końcu chciałaby mieć coś własnego.

 

Olgo, podsumowując – dziękuję Ci bardzo za nasze dzisiejsze spotkanie!

Ja również dziękuję, było mi bardzo miło. Jeżeli potrzebowalibyście pomocy w sprawie sprzedaży czy kupna nieruchomości w Berlinie czy w Niemczech – zapraszam serdecznie, zgłoście się do mnie 🙂

Zobacz także

Marketing w Niemczech – czy wynająć agencję marketingową?

Dlaczego wiedza o grupie docelowej jest kluczowa?

Od czego może zależeć sukces Twojego e-sklepu w Niemczech? Najważniejsze czynniki